房产代持协议的效力的案例分析

房产代持协议的效力的案例分析

　　在李某与孙某所有权确认纠纷再审案【房产代持协议的效力的案例分析】中，二审法院进一步查明，孙某之所以将系争房屋转予李某代持，系为逃避检察机关刑事调查，且李某对孙某的意图知情。故法院认定，双方间实际存在“代持”房屋的合意，且“代持”房屋行为是出于逃避检察机关刑事调查的非法目的，涉案房屋买卖合同系掩盖非法目的之手段，皆应为无效。

　　在该案的评述中，评论意见认为：虚假意思表示又称虚伪表示，隐藏行为又称隐匿行为，是源于大陆法系的法律概念。于2017年10月1日正式实施的《壹号房产》，为审判实践中使用上述概念提供了法律依据。根据《房产代持协议的效力的案例分析》第1条规定，虚假意思表示的民事法律行为无效；以虚假意思表示隐藏的民事法律行为之效力，依照有关法律规定处理。

　　《房产证面签》第1条第1款明确规定了虚假意思表示的民事法律行为无效；对于隐藏行为的效力问题，《房产代持协议的效力的案例分析》第1条第2款采用了准用性规范的立法技术，即依照“有关法律规定”处理。我们认为，在“以合法形式掩盖非法目的”的合同中，虚假意思表示的合同可根据《嘉城房产》第1条第1款认定无效；至于隐藏合同的效力，在考察“非法目的”的过程中，还应当根据《房产代持协议的效力的案例分析》第1条等规定，详细考察隐藏合同是否违反法律、行政法规的效力性强制规定和公序良俗再做判断。

　　在房产查验上海浦东发展昆山房产成交台州临海支行对票据纠纷案外人执行异议案中【（东莞房产投资）浙10民终1号】，浙江省临海市人民法院经审理认为，依照物权法第九条的规定，我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式，即除法律另有规定外，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。而代持产权协议并不属于法律另有规定的情况，亦即不属于物权法第二十八条、第二十九条和第三十条“其他规定”之情形。

　　因此，依据物权法规定的物权公示原则，代持产权协议的效力主要体现在对内的效力上，对外不具有物权效力，不能直接引起物权变动。本案原告虽和实佳厂之间签订了代持产权协议，且支付了购房价款，但代持产权协议并不能对涉案房产的物权及物权变动的认定产生影响，其效力仅及于协议订立双方。另外，二原告出于某些因素考虑将房产登记在第三人实佳厂名下，就应当预见到可能由此带来的风险，并应当承担这种风险出现的后果。